對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，選址的重要性可謂不言而喻。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)于選址有著教科書(shū)般的嚴(yán)格細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，主要考慮的要素包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)人口、市政要素、項(xiàng)目區(qū)位、土地規(guī)模、交通條件等方方面面。

福建泉州城東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于泉州城東—洛江商圈；

陜西榆林萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于榆林高新區(qū)；

江西南昌青山湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于解放路商圈，是南昌的第四座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，也是解放路商圈第一個(gè)開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體……

大家會(huì)好奇，這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址落地究竟是如何決定的？

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，選址的重要性可謂不言而喻?？梢哉f(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)選址是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中最初最關(guān)鍵的一環(huán)，直接決定了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略、投資規(guī)模，乃至項(xiàng)目成敗。同樣，對(duì)于日均客流量達(dá)到6萬(wàn)人次的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，選址也是重中之重。

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)于選址有著教科書(shū)般的嚴(yán)格細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，主要考慮的要素包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)人口、市政要素、項(xiàng)目區(qū)位、土地規(guī)模、交通條件等方方面面。

在這些因素中，首要考慮的就是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。在每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)興旺繁榮的背后，體現(xiàn)的是當(dāng)?shù)孛癖娰?gòu)買(mǎi)力。而想要對(duì)購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀和預(yù)期進(jìn)行判斷，研究當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)自然必不可少，經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)比例、人口構(gòu)成、可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等等，無(wú)不構(gòu)成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的基本面，也就等于提前揭示了當(dāng)?shù)孛癖娫谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消費(fèi)水準(zhǔn)。

對(duì)此，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一個(gè)基本要求，即要求滿(mǎn)足GDP大于等于500億，人均可支配收入26000元，市區(qū)人口大于等于50萬(wàn)人以及項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)至少要有20萬(wàn)常住人口。

以青山湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的南昌市為例，其下轄6區(qū)3縣，1個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)（贛江新區(qū)），總面積7400km²，素有“物華天寶”之美譽(yù)。2017年南昌GDP超過(guò)了5000億元，常住人口超過(guò)了500萬(wàn)。不但如此，高速發(fā)展的南昌還吸引了越來(lái)越多的年輕人，據(jù)《2017全國(guó)城市年輕指數(shù)報(bào)告》，南昌入選中國(guó)十大最年輕城市。這也可以理解，為何萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如此青睞南昌了。

另一個(gè)核心要素是交通。不但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目本身要與城市有便捷的軌道、快速路、主干道交通接駁，周邊還要有充足的公共交通體系。

以泉州城東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，其位于泉州城東—洛江商圈。該商圈不但有成熟的交通路網(wǎng)，還有良好資源配套和商業(yè)人氣。據(jù)了解，城東—洛江商圈內(nèi)，除了原先的大坪山隧道串接與中心市區(qū)的聯(lián)系，目前北山隧道、青蓮街將該板塊與東海緊密聯(lián)系，再加上泉州城東至北峰快速通道正如火如荼建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年初將會(huì)通車(chē)。另外，在周邊3公里范圍內(nèi)，有泉州首屈一指的文體設(shè)施——海峽體育館、良好的醫(yī)療配套——福建附屬第一醫(yī)院，以及福煉、廣電、煙草、電力等名企總部大樓聚集。也正是看好城東—洛江商圈的影響力和消費(fèi)實(shí)力，萬(wàn)達(dá)才將第二座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶(hù)于此。

上述因素之外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的選址還要考慮到市政配套是否完備。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由于本身的超大體量，對(duì)于土地規(guī)模有很高的要求，底線(xiàn)是必須超過(guò)100畝，一般在200—300畝左右。想要維持這種大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要有良好的市政配套做支撐。要考慮到電力需求、冬天供暖用的熱力需求，用水、燃?xì)猓约芭盼鬯玫氖姓晡鬯芫W(wǎng)等等。

從現(xiàn)有的項(xiàng)目選址看，符合上述要求的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一般有兩類(lèi)選址。第一類(lèi)是位于城市成熟核心區(qū)，包括原有核心商圈和次商圈；第二類(lèi)是處在城市發(fā)展規(guī)劃中的城區(qū)邊緣。在城市發(fā)展方向上，包括新城區(qū)的核心位置、新老城區(qū)的連接位置等。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拿地有秘訣

具有強(qiáng)大發(fā)展?jié)摿腿藲庵档纳虡I(yè)土地，當(dāng)然不是可以不費(fèi)吹灰之力就能輕松拿到的。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的拿地秘訣也一直是同行們大感興趣的議題。不過(guò)，想說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題，首先得搞清楚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的兩種資產(chǎn)模式，即重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。

所謂重資產(chǎn)模式，就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后自己持有經(jīng)營(yíng)，全部租金收益歸萬(wàn)達(dá)。

在這種模式下，拿地環(huán)節(jié)自然需要萬(wàn)達(dá)自己動(dòng)手，出人出力。在2015年之前開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部由萬(wàn)達(dá)自己持有，也就是采用重資產(chǎn)模式。在這種持有模式下，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的用地取得一般采用通行的、公開(kāi)的招拍掛方式。

所謂輕資產(chǎn)模式，是在投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)過(guò)程中，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)只負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。隨著萬(wàn)達(dá)開(kāi)始研發(fā)輕資產(chǎn)模式，這種模式也逐漸成為主流。

具體來(lái)看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的輕資產(chǎn)模式又分為兩類(lèi)，一種叫作投資類(lèi)，一種叫作合作類(lèi)。投資類(lèi)就是對(duì)方出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)幫找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給對(duì)方，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類(lèi)就是萬(wàn)達(dá)既不出錢(qián)，也不出地，覺(jué)得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成，這是萬(wàn)達(dá)如今力推的模式。

萬(wàn)達(dá)從2014年開(kāi)始研發(fā)輕資產(chǎn)模式，2015年正式開(kāi)始運(yùn)作，至今成果顯著。以2018年為例，2018年開(kāi)業(yè)的49座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)19座。

萬(wàn)達(dá)力推的這種輕資產(chǎn)模式也能解決人們一個(gè)很大的困惑：這么多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，只靠萬(wàn)達(dá)一家的實(shí)力，如何拿到那么多的優(yōu)質(zhì)地塊？現(xiàn)在答案揭曉，萬(wàn)達(dá)實(shí)際上是在與人合作的過(guò)程中，借力使力，大量使用合作方的地塊，自然也就免去了很大一部分拿地的精力與資金。